Ob beim Bau eines Eigenheims, dem Anbau eines Carports oder der Nutzungsänderung einer Immobilie – der Begriff der Baugenehmigung kann Ihnen als Bauherren an vielen Stellen begegnen.
Doch was genau hat es eigentlich damit auf sich, warum ist die Baugenehmigung so wichtig beim Hausbau und wie läuft der Antragsprozess ab? All diese und weitere Fragen rund um das Thema Baugenehmigung beantworten wir Ihnen in unserem Beitrag.
Definition: Was ist eine Baugenehmigung?
Unter einer Baugenehmigung versteht man die Genehmigung eines beantragten, geplanten Bauvorhabens durch die zuständige Aufsichtsbehörde. Diese Genehmigung bestätigt, dass dem Bauvorhaben keine Einwände in Bezug auf
- das öffentliche Recht,
- die Bauplanung oder
- das Bauordnungsrecht entgegenstehen
Die zuständige Behörde stellt eine solche Genehmigung schriftlich aus und kann zusätzlich zur Genehmigung mit ihr verbundene Auflagen, wie z. B. die Änderung von geplanten Maßen wie Raumhöhe oder Wanddicke, oder das Verschieben des geplanten Bauwerks, formulieren.
Ab welcher Größe braucht man eine Baugenehmigung?
Grundsätzlich ist für jedes Bauvorhaben, also sowohl für neue Bauten als auch für Um- und Anbauten im Innen- und Außenbereich, eine Baugenehmigung nötig. Die genauen Grenzwerte können jedoch von Bundesland zu Bundesland variieren, da private Bauvorhaben Ländersache sind, und werden in den Bauordnungen der jeweiligen Bundesländer geregelt. So sind beispielsweise in Nordrhein-Westfalen Gebäude mit einem Rauminhalt von bis zu 30 m³ genehmigungsfreie bauliche Anlagen. Es lohnt sich daher in den meisten Fällen, sich direkt beim zuständigen Bauamt zu erkundigen. Für bestimmte Gebäude gibt es allerdings Regelungen, die in den meisten Bundesländern ähnlich sind:
Baugenehmigung für Gartenhäuser
Beim Bau eines Gartenhauses hängt die Genehmigungspflicht vor allem von der Nutzungsabsicht und der geplanten Größe ab. Nicht eingebaut werden dürfen:
- Toiletten,
- Aufenthaltsräume mit Bett und
- Feuerstätten/ – Stellen (umfassen auch Heizung, Herd und Kamin).
Würde man diese Elemente und Räume einbauen, wäre das Gartenhaus nach dem Baurecht ein Aufenthaltsraum, und würde damit eine Baugenehmigung erfordern.
Ein weiteres Kriterium ist die Maximalgröße: Diese beträgt in fast allen Bundesländern 10 m³, in manchen sind allerdings auch größere Gartenhäuser erlaubt. Wichtig für die Genehmigungsfreiheit ist außerdem, dass das Gartenhaus ohne größere Umstände wieder abgebaut werden kann. So ist beispielsweise ein Gartenhaus mit Betonfundament immer genehmigungspflichtig.
Baugenehmigung für Carport und Garage
Der Bau eines kleineren Carports oder einer Garage ist in vielen Bundesländern genehmigungsfrei, wobei sich die genauen Grenzwerte für Flächen und Wandhöhen zwischen den Bundesländern unterscheiden. Carports und Garagen, die diese Grenzwerte überschreiten, müssen vom Bauamt genehmigt werden. Außerdem muss in manchen Bundesländern zwar keine Baugenehmigung eingeholt, aber der Bau dennoch bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde in einer Bauanzeige gemeldet werden. Diese kündigt der Gemeinde in schriftlicher Form Bauvorhaben an, die in Gänze dem Bebauungsplan des Grundstücks entsprechen, weshalb sie oft für kleinere Bauvorhaben benutzt wird.
Baugenehmigung für Anbauten
Auch das Anbauen an ein bestehendes Wohngebäude kann genehmigungsfrei sein. Dabei spielen jedoch weitere Faktoren, wie z. B.
- die Art des Anbaus oder
- die Zustimmung der Nachbarn, meistens in Siedlungen mit bestimmtem Erscheinungsbild, eine Rolle.
- Die maximale Größe ohne Genehmigung liegt in den meisten Bundesländern zwischen 30–40 m².
Baugenehmigung für Terrassenüberdachungen
Fest installierte Überdachungen über einer Terrasse sind in den meisten Bundesländern genehmigungsfrei, wenn sie
- eine Grundfläche von maximal 30 m² und
- eine maximale Tiefe von 3 Metern haben.
Baugenehmigung für Pools
Für jedes Vorhaben, einen Pool im eigenen Garten ohne Baugenehmigung auszuheben, gilt die Musterbauordnung, die ein maximal erlaubtes Volumen von 100 m³ vorgibt. Obwohl in den meisten Fällen keine Baugenehmigung nötig ist, muss dennoch eine Baumeldung beim örtlichen Bauamt eingereicht werden.
Bauantrag stellen: So wird’s gemacht
Beim Stellen des Bauantrags gilt es, einige wichtige Dinge zu beachten, z. B. zusätzliche Dokumente, den korrekten Antragsablauf sowie entstehende Kosten.
Unterlagen für den Bauantrag:
Neben den offiziellen Formularen, die i. d. R. auf den Webseiten der jeweils zuständigen Behörden zu finden sind, müssen in den meisten Fällen zusätzlich die folgenden Dokumente und Unterlagen mit dem Bauantrag eingereicht werden:
- Lageplan: Amtliche Beschreibung des Baugrundstücks und der in der Siedlung anliegenden Grundstücke
- Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnittbilder, Detailzeichnungen, mechanische und elektrische Zeichnungen sowie Grundstücks-, Landschafts- und Gartenpläne
- Baubeschreibung: amtliches Formular mit allgemeinen Informationen zum Bauvorhaben
- Nachweise über Statik, Schallschutz und Dämmung
- Angaben zu straßenmäßiger Erschließung, Wasserversorgung sowie Grundstücksentwässerung
Neben diesen können, je nach Bauvorhaben, weitere Unterlagen nötig sein. Auch hier ist das zuständige Bauamt die zuverlässigste Quelle.
Schritt für Schritt zur Baugenehmigung
Wie Sie den Bauantrag konkret stellen, erklären wir Ihnen in unserer Step-by-step-Anleitung:
- Stellen Sie die benötigten Dokumente zusammen und füllen Sie alle Formblätter aus.
- Unterschreiben Sie als Bauherr den vollständigen Bauantrag. Lassen Sie auch den Architekten unterschreiben und reichen Sie den Bauantrag beim zuständigen Bauamt ein.
- Warten Sie die Bearbeitungszeit des Bauamts und die Einspruchszeit der Nachbarn ab. Insgesamt kann diese Zeit durchaus mehrere Monate betragen.
- Wenn das beantragte Bauvorhaben vom Bauamt geprüft wurde und allen Vorschriften und Regelungen entspricht, wird ihnen die Baugenehmigung erteilt.
Achtung: Es kann zusätzlich nötig sein, die Baufreigabe zu beantragen, sofern diese nicht mit der Baugenehmigung erteilt wird. Dieses Dokument, das unter anderem Angaben zum Bauherrn, dem Bauvorhaben und der ausführenden Baufirma enthält, muss gut sichtbar am Grundstück angebracht werden
Die Kosten einer Baugenehmigung:
Die Kosten für die Beantragung einer Baugenehmigung können je nach Standort, Art des Bauprojekts und örtlichen Vorschriften variieren. Beim Beantragen der Baugenehmigung können folgende Kosten entstehen:
- Gebühren für den Bauantrag: Das Einreichen eines Bauantrags ist in der Regel mit Gebühren verbunden, die von Stadt zu Stadt unterschiedlich sein können und oft von der Größe und Art des geplanten Bauprojekts abhängen.
- Architekten- und Planungshonorare: Auch das Erstellen notwendiger Pläne und Zeichnungen durch qualifizierte Architekten oder andere Planungsbüros verursacht Kosten, die vom Bauherrn getragen werden müssen.
- Gebühren für Fachgutachten: Je nach Art des Projekts könnten bestimmte Gutachten notwendig sein, z. B. ein Bodengutachten oder ein statisches Gutachten. Die Kosten für diese Fachgutachten müssen dann vom Bauherrn getragen werden.
Insgesamt kann mit Kosten für die Baugenehmigung von rund 0,5 % der Gesamtkosten des Bauvorhabens gerechnet werden: Kostet das geplante Haus beispielsweise 300.000 €, so ist mit Genehmigungskosten von ca. 1.500 € zu rechnen. Müssen für ein Bauvorhaben zusätzliche Unterlagen eingereicht werden, können dadurch zusätzliche Kosten entstehen.
Tipp: Was außer diesen Genehmigungsgebühren noch zu den sogenannten Baunebenkosten gehört, erfahren Sie in unserem Beitrag “Was jeder Bauherr über Baunebenkosten wissen sollte” .
Was tun, wenn der Bauantrag abgelehnt wurde?
Der Bauantrag kann aus einem der folgenden Gründe abgelehnt werden:
- Verletzung bestimmter Bau- oder Umweltvorschriften durch das Bauvorhaben
- fehlende nötige Dokumente
- Einwände von Nachbarn
Dies bedeutet jedoch nicht automatisch, dass das komplette Bauvorhaben gescheitert ist. Wird der Plan teilweise geändert bzw. angepasst und fehlende Dokumente nachgereicht, kann das Problem bereits behoben sein, wobei es auch an dieser Stelle ratsam ist, sich von der Baubehörde und Fachleuten beraten zu lassen.
Bauen ohne Baugenehmigung
Ein solcher Antragsprozess ist auch für die Seite des Bauamts ein großer Aufwand, weshalb es für manche Bauvorhaben Sonderregelungen gibt, sodass in diesen Fällen nur eine Baumeldung abgegeben werden muss, oder sogar direkt gebaut werden darf.
Wann darf man ohne Baugenehmigung bauen?
Ohne Baugenehmigung darf nur gebaut werden, wenn das Bauvorhaben einer Regelung im Baurecht des Bundeslandes oder einem bereits vorliegenden Bebauungsplan entspricht, dann muss nach § 34 BauGB eine Bauanzeige beim Bauamt getätigt werden. Dies ist z. B. beim Bau eines kleineren Gartenhäuschens, eines Carports oder einer Garage möglich. In beiden Fällen ist der Bauherr selbst für das Einhalten sonstiger Bestimmungen beim Bau verantwortlich.
Strafen für Bauen ohne Baugenehmigung
Wer ein Bauvorhaben, das eindeutig eine Genehmigung erfordert, ohne Baugenehmigung umsetzt, also „schwarz baut“, verstößt gegen das Baurecht und begeht damit eine Ordnungswidrigkeit, die je nach Bundesland mit bis zu 500.000 € Geldstrafe bestraft werden kann. Außerdem kann das zuständige Bauamt den Abriss des jeweiligen Gebäudes anordnen. Eine Verjährungsfrist für den Schwarzbau gibt es nicht, lediglich der Abriss eines schwarz gebauten Gebäudes kann nach 5 Jahren nicht mehr angeordnet werden. Eine Geldstrafe kann auch später noch verhängt werden. Die Baugenehmigung kann zwar nachträglich beantragt werden, sie wird jedoch nur erteilt, wenn das Gebäude aktuell geltendem Recht entspricht. Es ist also in jedem Fall sinnvoll, diese vor dem Beginn des Projekts zu beantragen.
Fazit: Die Baugenehmigung ist ein wichtiger Bestandteil des Bauprozesses und gewährleistet das Einhalten rechtlicher Vorschriften und Bauordnungen. Es ist deshalb ratsam, sich frühzeitig über die Genehmigungspflicht und die jeweiligen Regelungen Ihrer Stadt oder Gemeinde zu informieren, um rechtliche Konsequenzen und Verzögerungen beim Bauvorhaben zu vermeiden.
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